Цены на дома и квартиры снова вырастут?

Застройщики прогнозируют очередное повышение стоимости недвижимости на внутреннем рынке Кыргызстана. Растут ли цены объективно или лишь по прихоти владельцев строительных компаний, Vesti.kg рассказал экономист Искендер Шаршеев.

- К сожалению, часто причины носят не объективную, а психолого-социальную природу, — сказал он. – Стало модным при каждом удобном случае поднимать цены на все: продукты, товары, недвижимость. Стоимость сырья растет, но не такими темпами, как итоговой продукции. Например, за последний месяц цена на некоторые виды продуктов выросла на 30%. Причем большая часть из них готовится за счет внутренних ресурсов. Так же сильно выросла зарплата или сырье, которое берется у сельхозпроизводителей? Этого не видно. Рынок недвижимости к тому же всегда был местом, где сильно влияет именно психологическое поднятие стоимости.

При этом эксперт заметил, что обратно цены, как правило, не откатываются либо их снижение занимает большой срок, порой десятилетия.

- Люди не идут на снижение стоимости, даже если она поднялась несправедливо или без существенного обоснования, — подчеркнул он. – К тому же недвижимость у нас в Кыргызстане — одна из немногих сфер, куда население готово вкладывать, стремясь хеджировать свои риски. Ну и справедливости ради есть и объективный спрос. Общая потребность на рынке в настоящее время — около 32 млн квадратных метров. И хотя далеко не у всех есть деньги на нее, сделки совершаются. И поэтому цены растут. Когда постепенно, когда рывками. И в текущих условиях, если не будет ядерной войны, новой пандемии или массовой эмиграции, стоимость вряд ли упадет. Будет ее постоянный рост. Как пример, цена на недвижимость в Австралии и Канаде. Буквально десять лет назад там можно было, как в Бишкеке, за 170 тыс. долларов приобрести дом. Сегодня аналогичные дома там продаются уже по 4 млн долларов. Внутренний спрос, формирующий потребность; мировая инфляция, обесценивающая наличную валюту, – эти и другие факторы формируют ценообразование.

Искендер Шаршеев отметил при этом, что в Кыргызстане не действуют должным образом контролирующие органы, обязанность которых — следить за ценообразованием.

- Владельцы недвижимости самовольно экспериментируют со стоимостью и поднимают ее, скорее, исходя из своего желания, чем по другим причинам, — пояснил он. – Мотивов обосновать свои цены всегда предостаточно. Другие участники рынка видят эту картину и так же реагируют. Тем более если клиенты платят. Если судить по записям кадастра, за последние пять лет количество сделок с недвижимостью всех видов совершалось на уровне 18-19 тыс. в год. В какие-то годы немного меньше, в другие чуть больше. Для нашего государства это достаточно большой уровень.

Однако экономист напомнил, что строители при потребности в 32 млн квадратных метров сегодня строят лишь около 1,1-1,5 млн квадратных метров в год.

- Поэтому люди готовы покупать и за более высокие цены, ведь жить где-то надо, — считает он. – Для этого они берут кредиты с высокими процентами. Собирают деньги всеми родственниками, часто влезая в долги. Готовы верить даже строительным пирамидам, которые встречаются у нас на рынке. Жилья не хватает, и сделки будут происходить и при таких ценах. Следует учитывать и ситуационные факторы. В прошлом году одним из таких стал приезд россиян в Кыргызстан. Многие из них имели финансовые возможности для аренды и даже приобретения недвижимости. В результате стоимость выросла по всей стране. На протяжении последних нескольких месяцев этот фактор играл роль на рынке, сейчас ситуация немного стабилизировалась.

Поясним, рост цен на недвижимость застройщики и ее владельцы связывают с возвращением трудовых мигрантов из РФ, низкой инвестиционной привлекательностью отрасли для иностранцев (в 2022-м удалось привлечь лишь 123 млн долларов на рынок), а также с переездом в Кыргызскую Республику граждан Украины и России из-за войны. По их мнению, в этом году будет как минимум рост стоимости в 20-25% на все формы недвижимости. В прошлом году спросом больше всего пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Несмотря на строительство нового жилья, пользуется популярностью и вторичная недвижимость.

В среднем на каждого, кто владеет своим домом или квартирой в Кыргызстане, приходится 13 квадратных метров. Это гораздо ниже среднего мирового уровня в 30 квадратных метров. Лидером на мировом рынке является Австралия (89 квадратных метров), Канада (76 квадратных метров) и США (68 квадратных метров). В России на каждого владельца недвижимости приходится в среднем по 28 квадратных метров, в Узбекистане – 16 квадратных метров, в Казахстане – 22 квадратных метра, в Таджикистане – 11 квадратных метров, в Китае – 42 квадратных метра.

На рост цен влияет и подорожание строительных материалов. Те же кирпичи, которые ранее стоили по 4,5-6 сомов за штуку, сегодня продаются по 15 сомов. Поэтому владельцы строительных компаний уверены, что им не обойтись без помощи государства в развитии своего бизнеса.

Преобладающей формой квартирного строительства в Кыргызстане является долевое участие. Несмотря на миллионные прибыли, владельцы строительного бизнеса не рискуют вкладываться своими капиталами и предпочитают поэтапное возведение за счет владельцев квартир. Из-за этого время от времени внутренний рынок недвижимости республики сотрясают громкие скандалы, владельцы строительных фирм ударяются в бега или оказываются на нарах, а их клиенты – без квартир и с проблемами в использовании газа, электричества и воды.

По этой причине власти планируют строить многоквартирные дома под льготную ипотеку и выдавать кредиты на приобретение жилья по линии ГИК. Однако такое решение встретило критику со стороны застройщиков, которые уверены: хоть безопасность для клиентов вырастет, само строительство жилья сократится, на рынке получат преимущество крупные компании. Себестоимость жилья, как и сроки введения его в эксплуатацию, увеличится.

Михаил Готфрид
Фото www